Phía sau cơn sốt phân lô đất nông nghiệp - Bài 1: Về “thủ phủ” phân lô, băm nát ruộng vườn

Trái đắng “sở hữu chung”

Mấy năm nay, tại Khu Cầu Xéo, thuộc thị trấn Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), hàng chục con người đang nháo nhào kiện thưa vì mua phải đất nông nghiệp phân lô kèm những lời hứa ngon ngọt.

Nguyên do từ mấy năm trước, trên diện tích 5738m2 (trong đó có hơn 5338m2 là đất trồng cây lâu năm) tại Khu Cầu Xéo, các cò đất đã vẽ ra một dự án dân cư ngay trung tâm thị trấn với 47 lô đất. Tất cả đều có đường thông, thuê công ty đo đạc lập bản vẽ, cắm mốc từng lô. Giá bán tùy vị trí, từ 500 – 700 triệu đồng/lô (khoảng 100m2).

Đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa sau nạn phân lô bán nền. Trong ảnh: một dự án tại xã Bình Sơn, Long Thành

Tìm hiểu nguồn cơn, chúng tôi biết được, trên mảnh đất này, vợ chồng chủ đất (tên Nguyễn Văn Năm và Nguyễn Thị Thu Hiền – ngụ ở Thủ Đức, TP.HCM) có hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Chủ đất ký ủy quyền cho bà Từ Thị Thu Thảo (ngụ ở huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) đứng ra chuyển nhượng số đất trên cho tổng cộng 46 người. Tất cả đều đứng tên chung (một sổ đỏ 19 người, sổ còn lại 27 người).

Tuy nhiên, người đứng ra bán nền lại không phải bà Từ Thị Thu Thảo (người ký hợp đồng chuyển nhượng) mà là bà Nguyễn Thị Nga (ngụ tại xã Long Đức, huyện Long Thành) và ông Bùi Thanh Hùng (thị trấn Long Thành). Một số người mua đất kể lại, bà Nga, ông Hùng khi bán đất, thu tiền đều cam kết làm đường đi nội bộ, kéo điện và xây được nhà ở. Thực tế, khu đất phân lô đã được đổ đá để làm đường nội bộ. Thế nhưng, sau khi nhận được sổ đỏ chung, một vài người mua gọi vật liệu đến xây nhà thì bị chính quyền tới lập biên bản, xử phạt và cào luôn phần đường đã đổ đá.

Bà Lê Thị Mộng Dung, một công nhân mua đất tại đây cho biết, nhiều vợ chồng là công nhân gom góp vay mượn mua được lô đất, tính xây nhà để ở giờ dở khóc dở cười. “Khi đặt cọc và mua bán, họ cam kết sẽ xây dựng được nhà. Tuy nhiên, đến nay chúng tôi vẫn chưa thể sử dựng lô đất này để xây dựng nhà như lời cam kết, đất cũng chưa có đường đi và chưa kéo điện” – bà Dung kể.

Hai bên tuyến đường tại ấp 8, xã Bình Sơn, huyện Long Thành là hàng loạt dự án phân lô đất nông nghiệp nằm sâu trong rừng cao su, không thấy đường vào.

Sau nhiều lần liên hệ, những người mua chung miếng đất này đã nhận được câu trả lời từ người bán “không thực hiện được các cam kết”. Phía bán cũng không trả lại tiền, chuyển chỗ ở mới về Bà Rịa – Vũng Tàu, người mua không tìm được. Số tiền mua mảnh đất này có thể là toàn bộ tài sản sau nhiều năm gom góp của một đôi vợ chồng làm công nhân, với mong muốn mua được miếng đất để xây dựng nhà có thể an cư đã thành mây khói. Công việc hiện nay với mảnh đất nông nghiệp đã lỡ mua chỉ còn là nộp đơn cầu cứu các cơ quan chức năng.

Có lẽ, chiếm “kỷ lục” đứng tên chung 38 người trong một sổ đỏ thuộc về thửa đất nông nghiệp (số tờ 25, thửa 45, diện tích 4.385m2) tại xã Lộc An, huyện Long Thành. Thửa đất này ông Huỳnh Văn Việt (ngụ xã Phước An, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước) đứng tên. Đến năm 2019, ông Việt ủy quyền cho ông Đoàn Như Hưng (ngụ tại xã Long Phước, huyện Long Thành) toàn quyền định đoạt thửa đất. Ông Hưng ủy quyền tiếp bà Từ Thị Thu Thảo. Sau đó bà Thảo hoàn tất việc chuyển nhượng và được Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp sổ đỏ cho 38 cá nhân “đồng sở hữu” với hình thức sử dụng chung.

Thửa đất do 38 hộ dân đồng sở hữu đã được lập bản vẽ, phân lô, tiến hành xây dựng nhà ở, việc nhiều căn nhà xây dựng trên 1 thửa đất lớn hàng chục lô (sử dụng chung), mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là điều xa lạ. Tuy nhiên, việc xây dựng thi công nhà ở trên đất nông nghiệp diễn ra liên tục từ năm 2019 đến nay trên cùng một thửa đất.

Và, các trường hợp dính bẫy phân lô đất nông nghiệp như khu Cầu Xéo, Long Thành không phải là trường hợp cá biệt.

La liệt phân lô ven sân bay

Dọc theo quốc lộ 51 từ ngã tư Vũng Tàu (tỉnh Đồng Nai) xuôi về tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đến địa phận huyện Long Thành, rẽ vào các đường tỉnh, đường huyện bây giờ vẫn tràn ngập những ma trận quảng cáo, số điện thoại giới thiệu “dự án” BĐS lớn nhỏ. Tại các xã nằm ven Sân bay Long Thành, như: Bình Sơn, Lộc An, Long Phước… đất nông nghiệp được phân lô tràn lan với đủ mọi tên gọi, diện tích, giá cả. Lớn có khi đến hàng chục hecta, nhỏ chừng dăm ba ngàn mét vuông. Hầu hết những “dự án” này đang còn là đất nông nghiệp, do cá nhân hoặc doanh nghiệp liên kết nhau “hiến đất mở đường”, đổ nhựa vài đoạn đường, làm lề, kéo điện… sau đó phân lô và bán. Nhìn ở ngoài quốc lộ 51 hầu như không thấy bởi hầu hết các dự án đều nằm ở phía trong, nơi có những con đường chạy từ khu dân cư ra quốc lộ.

Trên diện tích 5738m2 (trong đó có hơn 5338m2 là đất trồng cây lâu năm) tại Khu Cầu Xéo, thị trấn Long Thành, các cò đất đã “vẽ” ra một dự án dân cư ngay trung tâm thị trấn với 47 lô đất.

Trong vai một nhóm đầu tư đi săn đất nền, chúng tôi ghé vào xã Bình Sơn (huyện Long Thành). Đập vào mắt là hai bên tuyến đường tại ấp 8, hàng loạt dự án lậu mọc lên. Từ nhiều năm trước, nạn phân lô đất nông nghiệp ở đây với tốc độ chóng mặt. Có dự án đóng cọc phân lô rộng cả chục hecta nằm sâu trong rừng cao su, tìm mãi không thấy đường vào. Có dự án đã mọc lên cả chục căn nhà cấp 4 không phép. Cầm điện thoại hỏi cò, giá từ 500 triệu đồng – 700 triệu đồng cho mỗi lô chỉ ngoài trăm mét vuông. Vì là đất nông nghiệp nên tất cả đứng chung sổ đỏ, sau này có cơ hội tách riêng. Có doanh nghiệp gom đất vườn phân thẳng lô lớn, từ 1.000m2 trở lên và có sổ riêng, tất nhiên giá bình quân sẽ cao hơn sổ chung.

Ngay bên cạnh xã Bình Sơn là xã Lộc An, cảnh tượng nháo nhào xẻ đất phân lô cũng không kém. Ngay tại khu vực hồ thủy lợi Lộc An, phải đến hàng chục dự án phân lô lậu, tất cả nằm xúm xít quanh hồ với nhiều tên gọi mỹ miều: dự án sinh thái, trung tâm thương mại, nghỉ dưỡng… Nhìn từ google map, các con đường tự phát xẻ nát, bao vây khu vực quanh lòng hồ chưa đến 10hecta, không khác gì một tấm áo vá.

Bên kia quốc lộ 51 là hai xã Long Phước và Phước Thái, nhìn những thửa ruộng, mảnh vườn rộng lớn đang bị băm nát, đóng cọc phân lô không khỏi xót xa. Ở những nơi này, đất nông nghiệp bị xẻ nát với hàng trăm dự án lậu. Một viễn cảnh, nếu trong vòng ít năm nữa, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, xung quanh nó sẽ là những đô thị lụp xụp, nhếch nhác như đã từng có ở một số đô thị Việt Nam trước đây. Tuy nhiên, tại Long Thành - nơi có mật độ “dự án đất nền” rao bán nhiều nhất tỉnh Đồng Nai này - nhiều thông tin từ giới kinh doanh địa ốc khẳng định “vẫn nhiều cơ hội sinh lời lớn cho nhà đầu tư”.

Những chiêu trò lách luật

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS không tuân theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai mà coi thửa đất nào đẹp thì phối hợp với một số cá nhân gom đất ở địa phương. Sau đó các cá nhân này ủy quyền lại cho doanh nghiệp bán. Các doanh nghiệp này vẽ ra một dự án rất bắt mắt rồi tự nhận mình là chủ đầu tư, tổ chức sự kiện và diễn các chiêu trò để bán hàng. Khi người mua phát hiện ra thì đã muộn vì thò bút ký kết hợp đồng và xuống tiền.

Hàng hàng lô đất trở thành bãi nhốt trâu, bò

Bên cạnh các doanh nghiệp làm ăn kiểu Alibaba, nhiều cá nhân ở nơi khác cũng kết hợp với người địa phương tham gia phân lô, xẻ nền. Thông thường, các cò đi mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất rừng của người dân ở trong các thôn, xóm. Những thửa lớn thì lập bản vẽ, xin hiến đất làm đường, rồi phân lô, bán nền. Những mảnh đất nhỏ sau khi được gom được, họ làm thủ tục hợp thửa, thành thửa lớn, đầu tư thêm ít kinh phí làm đường bê tông, ngay lập tức được chào bán với giá cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung quanh khu vực. Điều đáng nói, hầu hết những khu đất phân lô, bán nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp phần lớn bị bỏ hoang, không xây dựng được vì không đủ điều kiện.

Ngay tại khu vực hồ thủy lợi Lộc An, xã Lộc An, Long Thành, hàng chục dự án phân lô lậu, tất cả nằm xúm xít với nhiều tên gọi mỹ miều: dự án sinh thái, trung tâm thương mại, nghỉ dưỡng…

Bên cạnh chiêu thức tổ chức quảng bá, môi giới, tư vấn, tiếp thị gian dối... nhiều dạng hợp đồng trái luật được người bán đất “đẻ” ra để khách hàng tin tưởng, như: “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng đặt cọc, góp vốn nhận chuyển nhượng bất động sản”…

Nhiều năm qua, kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai vừa qua cho thấy 5 địa phương đang “nóng” về tình trạng tự phân lô, bán nền là TP Biên Hòa, huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu. Qua thống kê, cơ quan chức năng Đồng Nai công bố trên các huyện, thị này, hiện diện nhiều dự án có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Một thửa đất do 27 hộ dân “đồng sở hữu” đã được lập bản vẽ, phân lô ngay trại trung tâm thị trấn Long Thành – một hiện tượng phổ biến tại Đồng Nai

Tuy nhiên, việc phân lô vườn tược trái phép, phá vỡ quy hoạch mới chỉ là một câu chuyện, tại nhiều địa phương của tỉnh Đồng Nai, đặc biệt là các khu vực xung quanh sân bay Long Thành, nạn xây dựng “lậu” đất nông nghiệp hiện vẫn đang nhức nhối.

Báo PLVN sẽ tiếp tục phản ánh tình trạng trên.

Box:

Năm 2022, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Trong đó, quy định chi tiết và cụ thể về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo các loại đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện phù hợp như: đối với đất ở muốn tách thửa phải có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Trong đó, nếu tuyến đường có lộ giới từ 19m trở lên thì cạnh tiếp giáp đường tối thiểu là 5m. Với những tuyến đường có lộ giới dưới 19m hoặc chưa quy định lộ giới thì cạnh thửa đất tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên.

Đồng thời, thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 60m2 với đất ở đô thị và 80m2 với đất ở nông thôn. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.

Đối với đất nông nghiệp ở đô thị diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách là 500m2, khu vực nông thôn là 2 ngàn m2. Thửa đất nông nghiệp khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông hoặc phải đảm bảo lối đi cần thiết cho người sử dụng đất ở phía trong.